Mietkündigung wegen Eigenbedarf

Im deutschen Mietrecht genießen Mieter deutlich mehr Schutz als Vermieter. So brauchen sie zum Beispiel keinen Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses anzugeben. Vermieter haben diesen Vorteil nicht. Doch wie sieht es bei einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter aus? Können sich Mieter gegen die Kündigung wehren? Unter welchen Umständen haben Hauswirte ein berechtigtes Interesse, das Mietverhältnis zu kündigen und welche Kündigungsfristen bestehen bei Eigenbedarf? Diese und weitere Fragen klärt unser heutiger Ratgeberbeitrag.

Möchten Wohnraumeigentümer ihren Mietern kündigen, müssen sie hierzu einen Grund angeben. Kommt ein Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag in erheblichen Maße nicht nach, kann der Vermieter eine ordentliche Kündigung aussprechen. Er hat ebenfalls das Recht dazu, wenn ihm ein entscheidender Nachteil entsteht, etwa weil die Fortführung des Mietverhältnisses den Verkauf von Haus oder Grundstück verhindert. Zerstört die Mietpartei das Wohneigentum mutwillig, kann er sogar außerordentlich fristlos kündigen.

Weiterhin besteht die Möglichkeit, eine vermietete Wohnung aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen. Dies setzt voraus, dass der Vermieter selbst oder seine Angehörigen einziehen möchten. Darunter fallen allgemein nahe Verwandte wie Eltern, Kinder, Geschwister oder Nichten und Neffen. Ob entferntere Verwandte, Lebenspartner oder Pflegepersonal ein berechtigtes Interesse für den Eigentümer darstellen, muss in vielen Fällen jedoch von einem Gericht für Mietrecht entschieden werden.

Mieter müssen eine Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf nicht unter allen Umständen akzeptieren. Bei einem berechtigten Einwand haben sie das Recht, Widerspruch einzulegen. Hierzu beträgt die Frist zwei Monate bis zum angegebenen Auszugstermin. Die besten Chancen bestehen, wenn die Vertragskündigung nicht rechtmäßig erfolgte. Das ist dann der Fall, wenn der Vermieter die Formalitäten (siehe nächster Abschnitt) nicht eingehalten hat. Liegt eine unzumutbare oder soziale Härte vor (zum Beispiel bei erkrankten oder älteren Menschen), kann der Kündigung ebenfalls widersprochen werden.

Mieter können die Beweggründe des Vermieters ebenfalls in Frage stellen, wenn die betreffende Wohnung für den genannten Zweck ungeeignet ist. Das Gleiche gilt, wenn keine natürliche Person als Nutzerin angegeben ist, sondern zum Beispiel eine Firma oder die Wohnung zu gewerblichen Zwecken genutzt werden soll. Auch die vage formulierte Absicht, die Wohnung selbst zu beziehen, wird allgemein als Ausschlusskriterium bewertet. Sofern der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wird und dies nachgewiesen werden kann, haben gekündigte Mieter auch nach dem Auszug noch Anspruch auf Schadensersatz.

• Tipp: Wer aus den vorgenannten Gründen gegen eine Eigenbedarfskündigung widersprechen möchte, sollte sich zuvor von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein beraten lassen.

Damit die Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf anerkannt wird, muss sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen. So muss das Kündigungsschreiben schriftlich erfolgen. Es kann entweder persönlich übergeben oder per Postbrief zugestellt werden. Eine Eigenbedarfskündigung per E-Mail oder Fax ist jedoch nicht zulässig.

Der Eigentümer oder Vermieter muss in seiner Kündigung den Grund konkret angeben. Bei Eigenbedarf muss zusätzlich die Person mit dem entsprechenden Verwandtschaftsgrad benannt sein, zum Beispiel Eigennutzung oder für den Sohn, die Tochter. Unterhält der Vermieter mehrere Immobilien, ist er verpflichtet zu begründen, warum es genau diese Wohnung sein soll und warum er zu diesem Zeitpunkt kündigt. Im Schreiben muss ein Ablaufdatum angegeben sein und die Kündigungsfrist (siehe nächstes Kapitel) muss eingehalten werden.

Ganz gleich ob der Vermieter aus anderen Gründen kündigt oder Eigenbedarf anmeldet, er muss die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten. Bei einer Mietdauer von weniger als fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter drei Monate. Zwischen fünf und acht Jahren sind es sechs Monate und bei mehr als acht Jahren beläuft sich die Frist auf neun Monate.

Wichtig zu wissen ist, dass kein Vermieter seine Mieter einfach auf die Straße setzen kann. Dazu ist ein Gerichtsurteil erforderlich, er benötigt also einen Räumungstitel. Das Gericht prüft zunächst, ob die Eigenbedarfskündigung rechtmäßig ist. Gute Aussichten haben Mieter übrigens, wenn eine Kündigungssperrfrist besteht. Diese greift immer dann, wenn ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Der neue Eigentümer darf den Mietern seiner Wohnung erst frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarf kündigen. Je nach Bundesland oder Gemeinde kann die Sperrfrist sogar bis zu zehn Jahre betragen.

Der erste Schritt, den Mieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs unternehmen können, ist das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Gegebenenfalls lässt sich eine andere Lösung für den entfernten Verwandten finden. Gerade wenn die Gründe für eine Kündigung nicht eindeutig sind oder auf wackeligen Füßen stehen, lässt sich vielleicht ein Kompromiss aushandeln, wie zum Beispiel eine längere Kündigungsfrist, welche die Suche nach einer neuen Wohnung erleichtert. Auch eine Abfindung kann bei der Finanzierung des Umzugs helfen. In aller Regel sind Vermieter eher an einer außergerichtlichen Einigung interessiert als an einem unter Umständen langwierigen und kostenintensiven Streit vor Gericht.

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